Umwidmungen eines Gebäudes oder von Gebäudeteilen stellen immer wesentliche Veränderungen dar, die insbesondere beim Brandschutz gravierende Auswirkungen haben. Als „Umwidmungen“ werden verstanden:
- Nutzungsänderungen gegenüber der Genehmigung, die das ursprüngliche, ordnungsgemäße Eigentumsrecht begründet (im Allgemeinen Baugenehmigung, baupolizeiliche Genehmigung, Abnahme o. Ä.),
- Veränderung der Zahl der ursprünglich genehmigten Nutzungseinheiten,
- Veränderung der Flucht- und Rettungswege,
- Veränderungen der Aufstellflächen von Feuerwehrrettungsgerät.
Zu beachten sind auch bereits stattgefundene Umwidmungen, die nicht unmerklich, aber unbeachtet eingetreten sind, z. B. das Wachsenlassen eines Baumes in einer ursprünglich ausgewiesenen Aufstellfläche für Feuerwehrrettungsgerät. Eine kritische Schwelle wird im Altbau gerne übersehen, wenn durch einen Dachgeschossausbau oder andere Veränderungen mehr als zwei Nutzungseinheiten in einem Gebäude geringer Höhe entstehen. Aus dem Gebäude der Gebäudeklasse 2 wird dann eines der Gebäudeklasse 3. In diesem Fall wird ein Treppenraum benötigt, an den „jede Nutzungseinheit entweder unmittelbar oder über einen Flucht- und Rettungsflur“ angeschlossen ist. Eine Veränderung der Gebäudeklasse tritt auch ein, wenn durch Dachgeschossausbauten das Dachgeschoss zu einem „Voll-“geschoss mit einer Fußbodenhöhe von mehr als 7 m über Geländeoberkante wird. Das kann schon „passieren“, wenn Gauben in voller Mindestraumhöhe die nutzbare Grundfläche ausreichend vergrößern. Substanzielle bauliche Veränderungen, die den Brandschutz betreffen, werden ebenfalls oft nicht bemerkt, weil sie fälschlicherweise als unbedeutend bewertet wurden oder werden. Im Baubestand haben während des Gebäudebestehens oft Veränderungen stattgefunden, die den Bestandsschutz schon infrage gestellt haben, besonders aufgrund des Brandschutzes. Häufig finden sich solche Gegebenheiten bei der technischen Gebäudeausrüstung. Angefangen bei der nachgerüsteten Heizanlagentechnik unter einer hölzernen Kellerdecke in Gebäuden, die für Ofenbeheizungen genehmigt waren. Brennstofflager (Öl) für zentrale Ölversorgung, einschließlich Pumpen und Versorgungsleitungen, Öl- und Gaszentralheizanlagen u. Ä. wurden oft nachgerüstet, ohne die brandschutztechnische Eignung des Gebäudes für solche Einbauten ausreichend zu hinterfragen oder gar ausdrücklich genehmigen zu lassen.
Oft finden sich Leitungsführungen durch Wohnungstrenndecken ohne jegliche brandschutztechnische Qualifikation. Für Küchendunstabzugshauben oder Wäschetrockner wurden Lüftungsschächte angeschlagen und ohne Brandabschottungen mit ungeeigneten Luftleitungen angeschlossen. Abwasserrohre aus Stahlguss oder Keramik wurden unzulässig durch Kunststoffrohre ersetzt. Elektroleitungen durchdringen mittlerweile in Bündeln ohne Brandschutzmaßnahmen Bauteile. In notwendigen Treppenräumen finden sich unzulässige Installationen. Viele solcher nachteiliger, substanzieller Veränderungen wurden auch von Handwerkern vorgenommen, die nicht ausreichend qualifiziert waren oder auch in „Do-it-yourself“ gemacht. Das ändert aber nichts an der baurechtlichen Sachlage. Der Austausch eines gusseisernen Abwasserrohres durch ein HT-Rohr stellt keine Maßnahme zum substanziellen Erhalt und keinen aktiven Bestandsschutz dar, weil er nicht den vorherigen Brandschutz gewährleistet. Zivilrechtlich kann der Bauherr zwar von dem Installateur Schadenersatz fordern, baurechtlich ist das irrelevant. Dem Bauherrn sei dringend geraten, vor Beginn von Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen erst einmal feststellen zu lassen, was an seiner baulichen Anlage genehmigt und nach Bestandsschutz ordnungsgemäß ist und was nicht. Sollten sich Dinge herausstellen, bei denen der Bestandsschutz aufgegeben wurde, können diese durch Rückbau wieder in den ursprünglich ordnungsgemäßen Zustand zurückversetzt werden oder es können neue Genehmigungen beantragt werden, bei denen dann allerdings die aktuell gültigen öffentlich rechtlichen Bauregeln einzuhalten sind. Der bauliche Brandschutz dürfte bei älteren baulichen Anlagen wahrscheinlich die größten Abweichungen zu dem ursprünglich genehmigten, seinerzeit ordnungsgemäßen Zustand zeigen. Bisweilen kann die Rekonstruktion des ursprüng
Abb. 1.1: Wo früher mal ein Gussrohr war, steckt mittlerweile ein Kunststoffrohr in der Kellerdecke des Gebäudes der Gebäudeklasse 5. Eine kleine, aber äußerst nachteilige und substanzielle Veränderung des Bestands.
14 1 Bestandsschutz und Eigentumsrecht
lichen Zustandes auch eine Lösung sein, die unter Nutzung der Möglichkeiten des aktiven Bestandsschutzes zwar nur eine geringe Gebäudeerneuerung ergibt, aber den Gebäudeerhalt unter Bestandsschutz ermöglicht. Beim Brandschutz gilt der Bestandsschutz nur soweit, wie wesentliche Gefährdungen durch den Zustand des Bestandes nicht amtlicherseits gesehen werden oder vonseiten der Bauschaffenden gesehen werden müssen. Bei wesentlichen Gefährdungen im Bestand kann der Bestandsschutz amtlicherseits aufgehoben werden. Wird der Bestandsschutz durch den Eigentümer selbsttätig aufgegeben, hat er alle straf- und zivilrechtlichen Konsequenzen aus dem nicht ordnungsgemäßen Gebäudeeigentum zu tragen. Wird der Bestandsschutz durch Erfüllungsgehilfen des Eigentümers entgegen seinem Auftrag durch deren Handeln aufgegeben, ergibt sich ein komplexes Rechtsproblem, das ggf. nur die Gerichte lösen können. Bedacht werden sollte auch, dass für das Eigentum abgeschlossene Versicherungen bei nicht ordnungsgemäßem Eigentum oft unwirksam sind.