Das Vorliegen von Bestandsschutz ist für Bauherren eine sehr wichtige Fragestellung. Hohe Kosten für zusätzliche Brandschutzmaßnahmen können entfallen, wenn das Gebäude unter Bestandsschutz fällt. Auch bei Auflagen der Bauaufsicht an bestehende Gebäude ist diese Frage von entscheidender Bedeutung.
Unter Bestandsschutz versteht man die Sicherung rechtmäßig bestehender Gebäude und einer rechtmäßig ausgeübten Nutzung vor behördlichen Eingriffen. Damit wird verhindert, dass eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage durch eine spätere Änderung des Baurechts plötzlich als rechtswidrig eingestuft werden kann. Grundsätzlich wird dabei vorausgesetzt, dass seit dem Entstehen des Bestandsschutzes sowohl die bauliche Substanz als auch die genehmigte Nutzung nicht wesentlich verändert wurde.
Verwaltungsgerichte sind tendenziell immer weniger bereit, Bestandsschutz gelten zu lassen. Entfällt der Bestandsschutz, muss unter Umständen das gesamte Gebäude an die aktuellen gesetzlichen Anforderungen angepasst werden. Eine wesentliche bauliche Änderung eines bestehenden Gebäudes wirft zudem die Genehmigungsfrage neu auf.
Bestandsschutz nach Umnutzung
Bei einer Umnutzung eines seit Jahren leer stehenden Produktionsgebäudes für eine Büronutzung war von einer wesentlichen baulichen Änderung auszugehen. Die bislang nicht gegliederten Etagen wurden durch den Einbau von Trennwänden in zahlreiche kleinräumige Büros unterteilt. Daraus ergaben sich erhöhte Anforderungen an einzelne Bauteile (Flurwände, Türen, Rauchabschnittsbildung). In der Abbildung "Grundriss eines Bürogebäudes" sind sie farbig dargestellt. Flure dienten der Erschließung der Büros. Es mussten mehrere Rauchabschnitte und bauliche Rettungswege gebildet werden. Da das Gebäude zahlreiche ungeschützte gusseiserne Stützen und Träger aufwies, war allein deren Ertüchtigung mit erheblichen Kosten verbunden. Die dabei gleichzeitig vorgenommene Änderung der genehmigten Nutzung führte nach der früheren Rechtsprechung für sich allein also ohne Rücksicht auf den Umfang der baulichen Änderungen zum Entfallen des Bestandsschutzes.
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gelangte dagegen in einer jüngeren Entscheidung zu dem Ergebnis, dass im Falle einer reinen Nutzungsänderung nicht sämtliche aktuellen gesetzlichen Anforderungen Prüfungsmaßstab im Baugenehmigungsverfahren sind. Dies stellt das Gericht ausdrücklich für die Anforderungen an den baulichen Brandschutz in einem Fall fest, in dem ehemalige Büroflächen künftig für Wohnzwecke genutzt werden sollen.
Bestandsschutz ohne Baugenehmigung
Ein Gebäude kann auch ohne Baugenehmigung Bestandsschutz genießen. Dafür muss das Gebäude für einen Zeitraum von mindestens drei Monaten in Übereinstimmung mit dem gesamten öffentlichen Recht bestanden haben. Ob dies auch gilt, wenn eine Genehmigung des Bestandes einer Abweichungs-entscheidung der Bauaufsicht bedurft hätte, wurde bislang gerichtlich nicht entschieden. Aus der Sicht des Autors ist in dem nachfolgenden Fall Bestandsschutz zu bejahen.
Aufgrund einer Baugenehmigung hatte der Bauherr ein Einfamilienhaus mit Satteldach errichtet. Das Nachbargebäude weist einen Abstand von 3 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze auf. Mit einem Abstand von weniger als 1 m zur Gebäudeabschlusswand hat der Bauherr nachträglich ein Dachflächenfenster eingebaut, ohne dafür eine Baugenehmigung zu besitzen. Nach den Regelungen der Landesbauordnung hätte das Dachflächenfenster einen Abstand von mindestens 1,25 m zur Nachbargrenze aufweisen sollen. Ein Unterschreiten dieses Abstandes wäre zulässig gewesen, wenn die Gebäudeabschlusswand um 0,30 m über das Dach hinausführe.
Die Bauaufsicht erließ gegen den Bauherrn eine Ordnungsverfügung, dass er die Fensteröffnung zu schließen hätte. Dagegen wehrte sich der Bauherr. Seiner Meinung nach bestehe keine Gefahr eines Brandüberschlages, da er den geforderten Abstand von 3 m zur Nachbarbebauung einhalte. Notfalls könne durch eine entsprechende Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück sichergestellt werden, dass es auch in Zukunft zu keinem Grenzanbau komme. Wenn das Dachflächenfenster bei einer Erhöhung der Gebäudeabschlusswand um 0,3 m selbst im Falle eines Anbaus des Nachbarn an die gemeinsame Grundstücksgrenze verbleiben könne, müsse dies erst recht bei einem Abstand der Nachbarbebauung von 3 m möglich sein.
Die Argumentation des Bauherrn berücksichtigt die Gefahr eines Brandüberschlags. Dies stellt die Grundlage für die Regelungen der Landesbauordnung dar und soll vermieden werden. Allerdings bedarf es bei jedem Verstoß gegen die Bauordnung der Erteilung einer förmlichen Abweichungsentscheidung, wenn der so geschaffene ungesetzliche Zustand dennoch gestattet werden soll. Dazu war die Bauaufsicht jedoch nicht bereit. Auch ohne behördliche Abweichungsentscheidung kann der Bauherr sich, nach Meinung des Autors, mit Erfolg auf Bestandsschutz berufen. Denn auf die Erteilung einer Abweichung besteht wegen der grundrechtlich geschützten Baufreiheit ein Anspruch, wenn die öffentliche Sicherheit und Ordnung dadurch nicht gefährdet werden. Diese Wertung des Gesetzgebers hat die Bauaufsicht auch bei einer Entscheidung über eine Abrissverfügung zu berücksichtigen.
Kurz erklärt
Bestandsschutz: Bestandsschutz ist die Sicherung rechtmäßig bestehender Gebäude und Nutzungen vor nachträglichen Forderungen der Behörden. Genehmigungspflichtige
Nutzungsänderung: Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen legalen derart unterscheidet, dass die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann.
Wesentliche bauliche Änderung: Eine wesentliche bauliche Änderung verändert das Erscheinungsbild eines Gebäudes so, dass rechtlich nicht mehr von der Identität des herzustellenden mit dem ursprünglichen Gebäude ausgegangen werden kann. Dies ist z.B. der Fall, wenn durch die baulichen Änderungen eine statische Neuberechnung des Gebäudes erforderlich wird.
Identitätsverlust eines Gebäudes: Der Identitätsverlust eines Gebäudes ist Folge einer so wesentlichen baulichen Änderung, dass sich das Gebäude rechtlich als ein "anderes Gebäude" darstellt. Dann bedarf es einer erneuten baurechtlichen Prüfung.
Dieser Artikel erschien in der Fachzeitschrift FeuerTRUTZ Magazin 1.2008
Autor
Stefan Koch
Rechtsanwalt Stefan Koch ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht, CBH Rechtsanwälte, Köln/Cottbus.